Beretning regnskabsmøde 2001:

Øbro 95 den 15. Maj 2001/sha

 

Afdelingsbestyrelsens skriftlige beretning til beboermødet

onsdag den 16. maj 2001 kl. 19.30 i Laden ved vaskeriet

Hermed følger – i sidste øjeblik – en skriftlig beretning fra bestyrelsen som oplæg til diskussionen på beboermødet onsdag den 16. maj kl. 19.30. Bestyrelsen forventer, at beboermødets vigtigste emne bliver indstillingen fra det teknologiudvalg, som blev nedsat på beboermødet i september sidste efterår. Denne beretning indeholder derfor også en kort beretning fra teknologiudvalget, ligesom vi foreslår, at beboermødet indledes med et særligt punkt, hvor Torben Eriksen fra Semco får lejlighed til at fortælle os lidt om mulighederne i den nye teknologi.

Semco hører ikke til de firmaer, der udbyder forskellige tele- og tv-tjenester, men varetager først og fremmest opgaver med at indlægge kabler og lign. Torben Eriksen har under et møde i teknologiudvalget vist, at han forstår at fortælle om teknologien på en måde, så også beboere uden særlige forudsætninger har en chance for at følge med. Når Torben Eriksen har besvaret spørgsmål, kan vi overgå til bestyrelsens beretning, således at teknologiudvalgets arbejde kommer til at indgå i den samlede diskussion om bestyrelsens beretning.

 

Beretning fra teknologiudvalget

Billig telefoni og hurtige dataforbindelser synes at være en god mulighed for os i Øbro 95!

Ved sidste beboermøde i Øbro 95 blev det besluttet at nedsætte et udvalg, hvis opgave det var/er at undersøge mulighederne for at etablere en boligforeningsløsning med henblik på leverance af telefoni, data og muligvis kabel TV fra en alternativ leverandør til Tele Danmark.

Besvarelserne fra den efterfølgende rundspørge blandt beboerne viste en stor interesse for specifikt telefoni og data forbindelser, og mindre interesse for en alternativ kabel TV løsning. Sidstnævnte er dog medtaget i undersøgelsen, fordi den eksisterende kabling ikke egner sig til fremføring af digitalt TV, og fordi etablering af en alternativ løsning har marginal indflydelse på anlægsudgifterne.

 

Teknologiudvalgets målsætning:

At sikre at ejendommens beboere til stadighed tilbydes prisbillige tjenester af høj kvalitet, så snart disse er tilgængelige fra en udbyder i en rentabel form. Med tjenester forstås nuværende telefoni- data- og kabel TV tjenester, samt fremtidige tjenester som bredbåndsforbindelse, digital TV, etc.

På baggrund af målsætningen har teknologiudvalget formuleret et antal krav, som skal bruges til at afklare, hvilken løsning der vil være den bedste for flest mulige beboere (findes nedenstående i ikke prioriteret rækkefølge).

  • Sikre ejendommens mulighed for til stadighed at kunne vælge en anden billigere og/eller bedre leverandør, hvis det vurderes at give mening. Denne uafhængighed ligger i tråd med Øbro 95's tidligere praksis. Et konkret eksempel er kabel TV forbindelsen, hvor fordelingsboksen og det interne kabelnetværk er ejet af ejendommen, hvilket giver muligheden for at skifte leverandør hvis ønsket.
  • Sikre at udgiftsniveauet for eksisterende tjenester, som den enkelte beboer benytter sig af, helst skal reduceres med den nye ledningsføring. Dvs. at beboere som udelukkende benytter telefonitjenesten, ikke skal betale mere end de betaler i dag (Selvfølgelig under forudsætning af, at der ikke ringes mere end før). For at imødekomme dette krav skal den ønskede løsning helst kunne løbende forbedres for på den måde at sikre, at startomkostningerne holdes nede.
  • Sikre stabil leverance af tjenesterne. Da kommunikationstjenesterne er vigtige, er det en nødvendighed at forbindelserne er stabile, og at leverandøren i tilfælde af nedbrud hurtigt reparerer forbindelsen. Med stabil leverance forstås desuden, at leverandøren også på længere sigt vil være til stede på det danske marked og være i stand til at levere ydelserne.
  • Sikre de enkelte beboeres privatliv gennem et højt sikkerhedsniveau.
  • Sikre at beboerne kan beholde deres eksisterende telefonnumre.

 

Konklusion:

Teknologiudvalget vurderer efter de indledende undersøgelser hos forskellige udbydere på markedet, at det er praktisk og økonomisk muligt at imødekomme kravene, og teknologiudvalget anbefaler derfor at hjemhente konkrete tilbud fra 2 leverandører, som vurderes at kunne opfylde kravene. Desuden har vi inviteret Torben Eriksen fra Semco Telecom til at orientere om emnet og besvare spørgsmål på beboermødet om mulige løsninger.

 

Overskud på regnskabet

Det regnskab for 2000, der tidligere er blevet omdelt, udviser et overskud på 27.047,06 kr., som dels er anvendt til at betale den sidste gæld på Grøn Gård, dels foretage ekstraordinær afskrivning på investeringen i energiprojektets fase 1. Det betyder, at vi ved indgangen til år 2001 skylder knap 300.000 kr. på energiprojektets fase 1 og 836.128 kr. på fase 2. Disse investeringer afdrages med et samlet årligt beløb på knap 125.000 kr. og er indregnet i huslejen for 2001.

Her beskriver vi kort de vigtigste ændringer i forhold til det budget, som vi vedtog i efteråret 1999:

  • Vandudgifterne er ca. 17.000 kr. lavere, fordi det er lykkedes at spare yderligere 2,5% på forbruget. Det er ligeledes lykkedes os at spare lidt (1,3%) på ejendommens fælles elforbrug, så det delvis har kunnet kompensere en stigning i kWh-prisen fra 1,46 kr. til 1,53 kr.
  • Forsikringerne er blevet noget billigere, efter at AKB har gennemført en licitation mellem forsikringsselskaberne, men erfaringerne viser, at udgiften ryger op igen frem til næste licitation.
  • Vedligeholdsudgifterne har været større end budgetteret, fordi bestyrelsen har givet Dion og Lars grønt lys for nogle ekstraordinære initiativer, da det så ud til, at ejendommens regnskab ville falde positivt ud. Det drejer sig bl.a. om anskaffelse af solide udskyderstænger til de øverste vinduer, udskiftning af flere toiletter til lavtskyllende 2-skyls toiletter (der sparer vandudgift) og udskiftning af sand på legepladsen.
  • Ellers er det værd at bemærke, at ejendommens brug af "specialbistand" fra AKB kun har udgjort knap 3.000 kr. mod budgetteret 20.250 kr. Det er et udtryk for, at Dion og Lars løser flere administrative opgaver selv end forventet, da budgettet blev lagt.
  • Renteindtægterne har været væsentligt større end budgetteret, fordi diskontoen og dermed den rente, som vi får af vores henlæggelser (læs mere herom senere), har været højere end forventet, da budgettet blev lagt.

Dion har været på udkig efter en fornuftig ordning for flaskegenbrug, og det lykkedes tidligere på året at finde en samarbejdspartner, der vil betale os for de tomme vin- og spiritusflasker m.v., som vi afleverer i kassen ved siden af containeren. Det giver faktisk en ganske pæn indtægt, som vi i bestyrelsen er indstillet på at bruge på ekstraordinære initiativer til gavn for miljøet i og omkring ejendommen.

 

Vedligeholdelse efter behov

Generelt er ejendommens økonomiske forhold præget af, at vi sidste år afsluttede et stort projekt med maling af vinduer, tætning af karnapper og efterisolering under brystninger. Disse projekter har kostet omkring 3,4 mio. kr., hvoraf vi har fået 775.000 kr. tilbage fra egen trækningsret i Boligselskabernes Landsbyggefond. Det betyder, at vi i dag kun har et relativt lille beløb stående til forrentning i AKB’s system, og at vi bliver nødt til at planlægge den fremtidige vedligeholdelse meget stramt, så vi opnår den bedst mulige balance mellem hensynet til god vedligeholdelse og hensynet til en jævn udvikling i huslejen.

Bestyrelsen har derfor i april været på besigtigelse i ejendommen sammen med Dion for ved selvsyn at vurdere, hvor stort behovet for vedligeholdelse egentlig er. Normalt planlægger AKB vedligeholdelse ud fra nogle generelle erfaringer for, hvor længe der bør gå mellem f.eks. maling af vinduer, trapper m.v. Det har dog vist sig, at vi udmærket kan opretholde et rimeligt vedligeholdelsesniveau, selv om vi strækker disse perioder, og vores besigtigelse viste, at det fortsat skulle kunne lade sig gøre at opretholde et godt niveau, selv om vi udskyder visse opgaver i forhold til AKB’s første udspil til langsigtet plan. Andre opgaver har vi til gengæld ønsket at fremskynde, fordi besigtigelsen viste, at her er behovet for vedligeholdelse blevet større end forventet.

Det gælder f.eks. oliebehandling af hoveddøre i facaden, maling af køkkendøre og udskiftning af circon-ventiler. Med det sidste kan vi forhåbentlig få en bedre cirkulation af det varme vand, der fortsat er meget utilfredsstillende for nogle beboere i Østerbrogade 95.

Dion har under besigtigelsen taget forbehold for bestyrelsens vurdering, idet han finder, at der ikke bør gå så lang tid, før vinduer i gården bliver malet og forskellige følgearbejder udført. Dion deler heller ikke bestyrelsens vurdering af, hvor lang tid der kan gå mellem maling af vinduer.

 

Rentepolitikken

På beboermødet i september brugte vi en del tid på at diskutere AKB’s forrentning af vores mellemregningskonto, dvs. de midler som vi sparer op til f.eks. planlagt vedligeholdelse. Vi stillede efter beboermødet et konkret forslag, og vi må have valgt en fin timing, for det viste sig, at AKB’s bestyrelse netop havde gjort sig nogle af de samme tanker om at overlade håndteringen af de mange millioner kr. til fagfolk, der kan få den bedst mulige forrentning. AKB har gennemført en første udbudsrunde, hvor forskellige pengeinstitutter har skullet konkurrere om, hvem der kan give den bedste forrentning.

AKB har efterfølgende udsendt et debatoplæg med forskellige modeller for, hvordan vores henlagte midler kan forrentes. AKB’s bestyrelse har lagt op til en betydelig valgfrihed for de lokale selskaber, og i vores lokale selskab (AKB København) skal vi drøfte mulighederne første gang den 30. maj. Der er ingen tvivl om, at vi kan få en bedre forrentning, hvis AKB lader alle sine "ledige" midler forrente samlet, i stedet for, at hver enkelt afdeling selv skal forsøge at forhandle med en bank/sparekasse, og en sådan fælles pulje kan sagtens kombineres med, at den enkelte ejendom får alle renteindtægter fra sin mellemregningskonto.

Vi er principielt tilhænger af, at renteindtægterne følger pengene, selv om vi netop i de nærmeste år formentlig ville få mere ud af at fortsætte med en såkaldt "solidarisk" ordning, hvor en del af renteindtægterne fordeles ligeligt mellem ejendommene – uden hensyn til hvor mange penge ejendommene har sparet op. Denis Holmark har deltaget i de fælles diskussioner i AKB om dette emne og kan fortælle mere på beboermødet.

 

Administrative fejl

Et andet emne, der utvivlsomt kommer op på mødet den 30. maj i AKB København, bliver kvaliteten af den administrative service fra AKB’s administration. Vi oplevede her i foråret nok en gang (det var 5. gang i træk), at AKB’s administration ikke kan gennemføre en rutinemæssig efterregulering af for meget eller for lidt betalt a conto varme, efter at varmeregnskabet er afsluttet. I år opstod problemerne angiveligt, da en medarbejder forvekslede data fra 1999 med data fra 2000.

Den slags sjusk betyder meget bøvl for hver enkelt beboer, en masse ulejlighed for de implicerede banker og ekstra arbejde i administrationen. Men i år har fejlene tilsyneladende fået lov til at udvikle sig, sådan at flere beboere helt grundløst har fået pålagt morarenter for manglende indbetaling af beløb, som AKB på forhånd havde meddelt ville blive reguleret over betalingsservice.

Vi havde derfor i bestyrelsen besluttet at afkræve AKB’s direktion en redegørelse for, hvem der har haft ansvar for den stribe af fejl, der er begået i år, og hvad direktionen vil gøre for at forebygge lignende fejl i fremtiden. Et par dage efter skete der imidlertid det, at et af vores bestyrelsesmedlemmer fik et brev fra AKB om, at familien havde fået ophævet sits lejemål og skulle være fraflyttet lejligheden inden 8 dage. Ellers ville familien blive smidt ud ved fogedens hjælp. Denne særlige type fejl er ifølge AKB kun overgået denne ene familie, og vi kan så glæde os over, at det ikke ramte en beboer uden kendskab til de særlige forhold i AKB.

Den seneste graverende fejl førte imidlertid til, at vi skærpede tonen i vores henvendelse til AKB’s direktør Henning Andersen (en kopi af brevet har været hængt op i opslagstavlerne) med krav om, at en udtømmende redegørelse for årsager og ansvar skal være givet i god tid inden beboermødet. Den er endnu ikke dukket op i skrivende stund (mandag eftermiddag den 14. maj), og det kan derfor blive aktuelt for beboermødet at stille forslag til AKB København om at kræve særlige betingelser opfyldt for at forny den gældende administrationsaftale. Det kunne f.eks. være et anerkendt kvalitetskontrolsystem eller lignende. Men det kan vi drøfte nærmere på beboermødet.

AKB har bedt om lov til at "låne" Dion for at hjælpe med at administrere AKB’s ejendomme på Bellahøj i en periode. Vi har i bestyrelsen accepteret at udstationere Dion hver onsdag i 2 måneder. De penge, vi sparer på denne måde, ønsker Dion at bruge til en forstærket vikardækning til sommer, så vi kan få løst nogle opgaver, som ellers ville være trukket ud. Dion er selv interesseret i opgaven, så han har fået fuld opbakning fra bestyrelsen. Så i de næste to måneder passer Lars kontoret onsdag morgen og vil i øvrigt være eneste medarbejder i ejendommen denne ugedag. Vi har i bestyrelsen fuld tiltro til, at Dion og Lars kan håndtere denne udfordring på en måde, der bliver til gavn for beboerne.

 

Ejendommens egen hjemmeside

Siden beboermødet i efteråret har Dion opbygget en hjermmeside på Internet-adressen www.oebro95.dk. Her er der lagt mange nyttige informationer ud, der dækker alle de områder, der ellers findes i beboerhåndbogen. Dion lægger også løbende nyheder ud på hjemmesiden, så alle kan følge med i nye initiativer. Det er f.eks. også muligt at hente en lejlighedsplan over sin egen lejlighed, f.eks. hvis man har planer om at møblere om og gerne vil have en plan at tegne på. Hjemmesiden indeholder også beretninger og referater fra tidligere beboermøder og meget mere. For beboere med historisk interesse har Dion også sørget for nogle fotos fra tiden omkring 1929, da ejendommen blev opført. Så kort sagt. Dion har sørget for noget til os alle, og han hører meget gerne fra beboere, der har gode ideer til, hvad vi i øvrigt kan lægge ind på hjemmesiden.

 

Afdelingsbestyrelsens sammensætning

Afdelingsbestyrelsen fik ved beboermødet i maj 2000 følgende sammensætning:

Søren Holm, Urbansgade 2 (formand) – på valg i år, modtager genvalg

Steen Hartvig Jacobsen, Urbansgade 4 – ikke på valg

Denis Holmark, Østerbrogade 95 – ikke på valg

Mette Gotthardsen, Borgmester Jensens Allé 3 – ikke på valg

Bo Amdisen, Borgmester Jensens Allé 1 – på valg i år, modtager genvalg

Flemming Kragh, Urbansgade 2 – på valg i år, modtager genvalg

Lars Rasmussen, Urbangade 4 - på valg i år, modtager genvalg

Vi håber at se mange af jer onsdag, da der er et meget spændende tema på dagsordenen – nemlig hvordan vi kan udnytte de teknologiske fremskridt til at få bedre og billigere telefoni, Internet-forbindelser og – måske – digitalt TV.

Med venlig hilsen

Afdelingsbestyrelsen