wpe3.jpg (2771 bytes)

information                         

www.oebro95.dk

24. September 2001

Afdelingsbestyrelsens skriftlige beretning til budget-beboermødet onsdag den 26. september 2001 kl. 19,30  i beboerlokalet ved vaskeriet.

Til beboerne i Øbro 95!

AKB’s ledelse optræder illoyalt over for afdelingsbestyrelsen og beboerne

Vi beklager meget, at vores forslag til budget for 2002 ikke er blevet udsendt som bebudet i indkaldelsen til beboermødet. Det skyldes, at AKB’s administration i år har valgt at udsende sit eget budgetforslag hen over hovedet på bestyrelsen. De konkrete ændringsforslag til administrationens oprindelige udspil, som afdelingsbestyrelsen var blevet enige om på et møde den 5. september, er ikke blevet indarbejdet. I stedet har administrationen over for beboerne påstået, at bestyrelsen ikke har ønsket at ”gennemgå budgetforslag, aktivitetsplan og langtidsplan med administrationens repræsentant”, og at det er baggrunden for, at administrationen ”har færdiggjort arbejdet med udarbejdelse af budgetforslag for 2002”. En sådan fælles gennemgang har imidlertid ikke fundet sted de sidste par år, og var heller ikke planlagt i år.

Kendsgerningen er – som beskrevet i den korrespondance med AKB’s administrerende direktør Henning Andersen, som vi har vedlagt denne beretning – at AKB’s driftschef Jan Nielsen, som tidligere har været illoyal over for afdelingsbestyrelsen, og som vi derfor ikke ønsker at samarbejde med, angiveligt uplanlagt og i al fald uvarslet dukkede op til det møde, hvor bestyrelsen skulle afklare sin holdning til langtidsplan og budget. Vi meddelte ham, at han ikke var velkommen i vores afdeling, og vi gav næste morgen administrationen vores ændringsforslag både til budget og langtidsplan.

AKB burde derfor som loyal administration have indarbejdet disse ændringer i budgettet og sørget for, at afdelingsbestyrelsens forslag til budget for 2002 kunne have været uddelt som varslet i indkaldelsen til budget-beboermødet. Hvis administrationen havde følt sig utryg ved vores ændringsforslag, kunne driftschef Jan Nielsen have vedlagt et brev til beboerne med opfordring til at underkende afdelingsbestyrelsens forslag til budget og langtidsplan.

Vi er derfor i en situation, der igen har bragt os på kollisionskurs med AKB’s ledelse. Ingen skal beklage dette mere end os i bestyrelsen, fordi den slags konflikter tager urimeligt meget af vores fritid og flytter fokus fra mere konstruktive opgaver i ejendommen. Men vi mener at have krav på rimelige arbejdsforhold som bestyrelse, og derfor vil vi ikke finde os i en sådan behandling. Som det fremgår af korrespondancen med Henning Andersen, har vi forlangt at få en tilkendegivelse fra AKB’s ledelse om, at vi kan regne med sådanne forhold, og vi har bebudet, at hvis vi ikke får en sådan tilkendegivelse, vil vi bede jer om et mandat til at finde en mere professionel og loyal administrator.

Uenighed om behovet for vinduesmaling i år 2002

Den umiddelbare uenighed mellem bestyrelsen og AKB’s administration består primært i en forskellig vurdering af, hvor nødvendigt det er at male vinduer i gården og gennemføre hensigtsmæssige følgearbejder i år 2002, men i den samlede langtidsplan er der mange tilsvarende eksempler. I bestyrelsen vil vi ikke afvise, at enkelte af gårdsidens vinduer ville have godt af at blive malet i 2002, men efter en konkret besigtigelse på stedet mener vi, at dette akutte behov kan klares med mindre arbejder i form af ”levetidsforlængelse” på kritiske steder. I stedet ønsker vi at gennemføre vinduesmalingen i år 2004.

En medvirkende årsag til, at vi foreslår disse arbejder udskudt, er at udefra kommende faktorer har gjort det ekstra svært at fastholde jeres erklærede ønske om en jævn udvikling i huslejen. AKB’s ledelse har sammen med en række andre københavnske boligselskaber indgået en aftale med Københavns kommune om ophævelse af den såkaldte tilbagekøbsret mod en økonomisk kompensation. Det er en aftale, som vi har protesteret imod, men forgæves. Den reelle effekt er, at der i de næste mange år overføres meget store beløb fra beboerne i de almene boligafdelinger til Københavns kommune, og selv om vi i Øbro 95 slipper forholdsvis billigt, vil vi alligevel blive påført en huslejestigning den 1. april 2002 på 10 kr. pr. m2, svarende til godt 3%. Denne kendsgerning er i administrationens forslag til budget blevet gemt i en note nederst på side 4. Men vi finder det af afgørende betydning for en samlet vurdering af ejendommens økonomiske forhold.

Med en huslejestigning den 1. april 2002 på godt 3% vil det være uansvarligt at opkræve mere end højst ca. 2% den 1. januar. Vi ville gerne have holdt endnu mere igen, men det finder vi ikke forsvarligt, fordi vi samtidig ønsker at fastholde et højt service- og vedligeholdelsesniveau i ejendommen.

Forslaget fra AKB’s administration vil påføre os en huslejestigning på ca. 3% den 1. januar 2002, ekstra 3% den 1. april 2002 og yderligere ca. 3% ekstra den 1. januar 2003 (udover de normale driftsstigninger på et par procent). Og årsagen hertil er først og fremmest, at administrationen med vold og magt vil have gennemført vinduesmaling i 2002.

Bestyrelsen ser det som sin vigtigste opgave at sikre, at ejendommen ledes ud fra et afbalanceret hensyn både til ønsket om et højt vedligeholdelses- og serviceniveau og til vores behov for en jævn udvikling i huslejen. Det er vores opfattelse, at afdelingsbestyrelsens planer for den fremtidige vedligeholdelse holder sig inden for det teknisk forsvarlige, hvorimod AKB-administrationens udspil er i åbenlys modstrid med behovet for en jævn udvikling i huslejen.

Konkrete ændringsforslag til administrationens budgetforslag

Vi vil derfor foreslå, at vi på budget-beboermødet vedtager følgende ændringsforslag til administrationens budget-forslag:

Konto 107 Vandafgift: Udgiftsposten reduceres med 19.800 kr., da de løbende registreringer af det reelle vandforbrug vidner om, at forbruget i 2002 bliver lavere end anslået af administrationen.

Konto 111.1 El til fællesarealer: Udgiftsposten reduceres med 3.200 kr., da de løbende registreringer af det reelle elforbrug vidner om, at forbruget i 2002 bliver mindst 2000 kWh lavere end anslået af administrationen.

Konto 120 Henlæggelser til planlagt og periodisk vedligeholdelse: Udgiftsposten sættes til 675.000 kr (25.000 kr. mere end i 2001, men 50.000 mindre end foreslået af AKB). Der suppleres med en hensigtserklæring fra beboermødet om, at konto 120 forøges med 25.000 kr. de næste 5 år udover den normale prisudvikling, således at henlæggelserne på denne konto kan dække afdelingens reelle fremtidige behov for vedligeholdelse, sådan som det kommer til udtryk i afdelingsbestyrelsens forslag til langtidsplan. Planen er vedlagt denne beretning, og fremlægges til godkendelse på mødet.

Konto 119.5 Specialbistand: Denne udgiftspost nedsættes med 10.000 kr. til 6.000 kr. Det er denne post, der bl.a. finansierer driftschefens aktiviteter i afdelingen, og da vi i de foregående år har klaret os fint uden og fortsat ikke ønsker denne indblanding, kan posten reduceres. I år 2000 brugte vi knap 3.000 kr. på denne service.

Konto 202.1 og 203.1 + 2 Renteindtægter og rentetilskud: Disse indtægtsposter bør samlet reduceres med 33.000 kr., fordi der i administrationens forslag er forudsat urealistisk store renteindtægter. Med egen kapitalforvaltning (se de næste afsnit) vil vi formentlig kun kunne regne med godt 40.000 kr. i renteindtægter i 2002 (godt 4% af en beregnet gennemsnitlig mellemregning på 1.050.000 kr.)

Indstilling om egen kapitalforvaltning

AKB’s administration har uden forklaring og dokumentation forhøjet konto 202.1 Renteindtægter med ca. 12.000 kr. i forhold til det oprindelige forslag. I en bedømmelse af de samlede indtægter fra renter og rentetilskud må vi tage højde for, at vores ejendom alene vil få bevilget rentetilskud, hvis vi fortsætter med at lade AKB’s administration forvalte vores opsparing og øvrige mellemregning med AKB. Det har imidlertid i mange år været vores ønske, at vi får større indflydelse på denne forvaltning, og de lokale ejendomme selv får de fulde renteindtægter af disse midler. Da vi sidste år gennemførte en aktion med inddragelse af kommunen, førte det til, at AKB igangsatte en proces, der nu har givet de lokale boligselskaber mulighed for at fravælge AKB’s kapitalforvaltning. AKB’s selskab i København har besluttet at give afdelingerne mulighed for at vælge et alternativ til AKB, og det mener bestyrelsen naturligvis, at vi skal tage imod. For at begrænse renterisikoen mest muligt, anbefaler vi, at vi vælger en aftalekonto i en større bank frem for kortfristede obligationer

Det vil ganske vist koste os lidt lavere samlede renteindtægter i de nærmeste år, fordi vi ikke har så store henlæggelser p.t. pga. de store energi- og vedligeholdelsesprojekter. Men ligesom vi ikke finder det rimeligt, at AKB tager en stor del af vores renteindtægter, bør vi heller ikke modtage renteindtægter fra andre ejendomme i AKB. På lidt længere sigt vil vi formentlig få en økonomisk fordel af at beholde den fulde renteindtægt af ejendommens opsparing

Internetforbindelse på ejendommen

På grund af den økonomiske situation i ejendommen, som vi har beskrevet i det foregående, vil bestyrelsen ikke anbefale, at vi på mødet den 26. september træffer beslutning om en omkostningskrævende installation af bredbåndsforbindelse eller anden moderne Internet-opkobling af ejendommen som helhed allerede i år 2002.

Vi indstiller i stedet, at det teknologi-udvalg, der har arbejdet med denne opgave i det seneste år, fortsætter sit arbejde med at skaffe sig overblik over det hastigt udviklende marked, således at vi til næste efterår kan behandle et forslag for installation i 2003, når den økonomiske situation forhåbentlig er blevet mindre anspændt.

Grønt regnskab

I forlængelse af vores arbejde i energiudvalget har Dion Madsen udarbejdet et forslag til grønt regnskab med tilhørende målsætninger for yderligere reduktion i el- , vand- og fjernvarmeforbrug. Det grønne regnskab er blevet godkendt af afdelingsbestyrelsen den 5. september og udsendes sammen med denne beretning. Vi benytter lejligheden til at gøre opmærksom på, at Dions og Lars’ vedholdende arbejde med at spare på el, vand og varme betyder, at vores løbende driftsudgifter er blevet reduceret med mere end 100.000 kr. om året, svarende til, at vi skal betale godt 3% mindre i husleje.

Forslag fra Dorthe Hansen

Bestyrelsen har fra Dorthe Hansen i Østerbrogade 95 fået 3 forslag til behandling på mødet:

1. Det bør være tilladt at fjerne badekar uden krav om retablering ved renovering af badeværelser.

2. Det skal være tilladt at male trægulve.

3. Gården bør ændres, så en del af asfaltbelægningen i den sydlige del af gården (den modsatte ende af pergola, sandkasse og græshøj) udskiftes med græs, og der f.eks. opstilles et håndbold-mål til de lidt større børn.

Afdelingsbestyrelsen har ikke taget stilling til disse forslag, der hermed fremlægges til diskussion og afstemning på mødet.

Da vores forhold til AKB’s administration nu igen er tilspidset, og der økonomisk står meget på spil for os alle, opfordrer vi så mange som muligt til at møde frem på onsdag, så vi bliver mange om at træffe de nødvendige beslutninger.

Med venlig hilse

Afdelingsbestyrelsen i Øbro 95.