wpe3.jpg (2771 bytes)
information   
www.oebro95.dk  

Udsendt til beboere 03. Maj 2002 /Bestyrelsen

     
 

Afdelingsbestyrelsens beretning til beboermødet

tirsdag den 7. maj kl. 19.30 i ”Laden” ved vaskeriet

 

På beboermødet tirsdag den 7. maj skal vi tage stilling til regnskabet for 2001, vi skal vurdere behovet for maling af vinduer i gården samt faldstammernes tilstand. Desuden skal vi drøfte, om vi skal udnytte ny teknologi til at få fælles Internet-forbindelser, og vi kan tage en første fælles drøftelse af regeringens overvejelser om at give beboerne i den almene sektor mulighed for at overtage deres boliger – enten som andels- eller ejerbolig. Endelig skal vi vælge to nye bestyrelsesmed­lemmer, da Denis Holmark er flyttet pr. 1. maj, og Lars Rasmussen ikke læn­gere har tid til bestyrelsesarbejde. I denne skriftlige beretning lægger vi op til diskus­sionen om disse emner, ligesom afdelingsformand Søren Holm som sædvanlig vil supplere i bestyrel­sens mundtlige beretning på selve mødet.

Overskud på regnskabet

Det er – som i flere tidligere år – lykkedes at få overskud på driftsregnskabet for 2001, selv om vi har gennemført flere vedligeholdelsesarbejder end planlagt. Overskuddet er bl.a. opstået, fordi vi har fortsat de senere års positive udvikling i vandforbruget og derigennem sparet 13.053 kr. i forhold til budgettet. Denne post er nedsat på 2002-budgettet, men det ser ud til, at vi også i år kan reducere vandforbruget yderligere. Disse resultater er især opnået, fordi Dion og Lars med opbakning fra bestyrelsen har lagt en strategi for systematisk udskift­ning af toiletter med vandbesparende to-skyls modeller.

Det har også bidraget til overskuddet, at Dion og Lars selv har klaret en række administrative opgaver, som AKB havde regnet med at skulle levere særlig bistand til (konto 119.5 i regn­skabet). Endelig har vi fået lidt flere indtægter fra erhvervs­lejemål end budgetteret.

I modsat retning trækker lavere renteindtægter pga. det historisk meget lave rente­niveau, og de ekstra udgifter til løbende vedligeholdelse, som Dion og Lars har iværksat efter aftale med bestyrelsen.

Det samlede overskud bliver brugt til en ekstraordinær afskrivning på vores investe­ring i første fase af energiprojektet.

Revision af langtidsplan

Gennem de senere år har vi haft kraftige diskussioner med AKB’s administration om den langsigtede plan for vedligeholdelse og størrelsen af de henlæggelser på konto 120, der finansierer disse arbejder. Uenigheden kulminerede i forbindelse med behandlingen sidste efterår af budgettet for 2002, hvor AKB’s administration som bekendt udsendte sit eget budgetforslag hen over hovedet på afdelingsbestyrelsen – i strid med alle retningslinier og procedurer.

Den foreløbige løsning på konflikten blev, at AKB Københavns bestyrelse besluttede at finan­siere en teknisk undersøgelse af behovet for maling af vinduer på gårdsiden og af behovet for udskiftning af faldstammer. Vi har på et bestyrelsesmøde gennem­gået resultatet af Tekno­logisk Instituts analyser og er grundlæggende meget tilfredse med at have fået et teknisk kvalificeret grundlag for at vurdere ejendommens vedligeholdelsesbehov.

Bestyrelsen mener, at TI-rapporten principielt giver os medhold i vores ønske om i højere grad at gennemføre malebehandlingen efter det reelle behov og ikke efter generelt fastlagte inter­valler. På det grundlag vil vi foreslå, at vi i fremtiden opdeler den udvendige vindues­maling i mindre klumper. Nogle dele af facaden er særligt hårdt udsat pga. solens påvirkning og skal derfor males forholdsvis hyppigt, andre vinduer kan klare sig med langt større intervaller.

Her og nu er der et klart behov for at male vinduerne i den spidse ende af gården. For at organisere arbejdet, så der bliver mindst mulig gene for beboerne, foreslår vi, at der males gårdvinduer i lejlighederne i Østerbrogade 95 (begge sider) og Borgmester Jensens Allé 1 tv. Til næste år vil vi male resten af lejlighederne i BJA, og i 2006 kommer turen til den reste­rende del af gården.

Til beboermødet i september vil vi fremlægge et forslag til revideret plan for den langsigtede vedligeholdelse, der indarbejder disse terminer – også hvad angår vinduer på gadesiden.

TI’s vurdering af faldstammerne viser, at gennemtærings-problemerne er størst i kælder- og stueetager, hvor belastningen på faldstammerne også er stærkest. Det er dog TI’s opfattelse, at der ikke er grundlag for drastiske beslutninger om udskift­ninger, så længe vi kan leve med, at der bliver opsat beskyttende bånd på fald­stammer på de steder, hvor vi opdager begyn­dende gennemtæringer. Her og nu anbefaler TI, at der udskiftes 4 faldstammer i kælder­etagen, og dette forslag er vi indstillet på at følge.

Det betyder, at vi indstiller til beboermødet, at vi søger AKB Københavns bestyrelse om at få frigivet de nødvendige midler til disse opgaver, herunder evt. følgearbej­der på tag, skot­render m.v., når vi alligevel har stillads i gang. Vi havde ved års­skiftet henlagt godt 1 mio. kr. til så­danne vedligeholdelsesarbejder, så de nødven­dige opgaver kan gennemføres, uden at vi skal optage dyre lån til formålet.

I forbindelse med revisionen af langtidsplanen til september vil bestyrelsen komme med forslag til en gradvis forøgelse af henlæggelserne på konto 120, der i 2002 er på 675.000 kr., således at vi i løbet af nogle år kan komme op på et niveau, så henlæggelserne kommer til at svare til de forventede udgifter i en 16-årig periode. Efter bestyrelsens mening skal denne økonomiske opretning gennemføres med respekt for vores grundlæggende holdning om en stabil udvikling i huslejen. Vi forventer, at AKB’s ledelse vil udvise forståelse for denne hold­ning.

Spændende tilbud fra Tele Danmark

Da vi på beboermødet i september nægtede at forøge henlæggelserne på konto 120, fordi AKB’s aftale med Københavns kommune om frikøb af de omstridte hjemfalds-forpligtelser betød en ekstraordinær huslejeforhøjelse på knap 3% 1. april i år, kunne vi dårligt tillade os samtidig at foreslå nye udgifter til bredbånds­forbindelser eller anden form for ny teknologi. På den baggrund har teknologi­udvalget holdt en pause i arbejdet i vinter, men udvalget har genoptaget sit arbejde og har foretaget en fornyet gennemgang af markedet for hurtige fælles Internet-forbindelser.

Det ser p.t. ud til, at den mest fordelagtige løsning vil være et såkaldt web-speed fra Tele Danmark, der giver Internet-opkobling via hybridnettet. Modellen går ud på, at Tele Danmark foretager de nødvendige investeringer uden udgift for ejen­dommen, så hver enkelt beboer kan blive koblet permanent til nettet med en rimelig hurtig forbindelse for en individuel udgift fra 149 kr. pr. måned. Vi kan selv vælge en endnu stærkere forbindelse mod at betale en merpris, og det ser ud til, at de priser, som TDC tilbyder, i alle tilfælde vil være billigere end andre tilsvarende forbindelser. Eneste betingelse for denne løsning er, at vi binder ejendommen til hybridnettet i en periode på 5 år, og TDC har forsikret, at der ikke er planer om at ændre grundlæggende på vores økonomisk meget fordelagtige hybridaftale. Besty­relsen indstiller derfor, at beboermødet giver os mandat til at indgå en sådan aftale med TDC.

Nyt udspil fra regeringen

Som det formentlig er de fleste af jer bekendt, kom regeringen omkring årsskiftet med en opsigtsvækkende udmelding om, at beboerne i de almene ejendomme skal have tilbudt deres bolig på andels- eller ejerbasis. Forslaget har vakt voldsom modstand i de almene bolig­organisationer, herunder i AKB’s ledelse. Hvis forslaget gennemføres, vil det rykke grund­læggende ved forholdene på boligmarkedet, og især i Københavns kommune kan det blive meget vanskeligt at løse boligsociale opgaver, fordi kommunen tidligere har solgt alle sine egne ejendomme. Den indledende debat om regeringens forslag førte derfor til, at der blev nedsat et udvalg, der skal belyse konsekvenserne. Udvalget ventes at komme med en rapport ved årsskiftet 2002/2003, og derefter skal forslaget behandles politisk.

PÅ forhånd kan der ventes hård modstand fra de almene boligorganisationer, der bl.a. har truet med at anlægge retssag, fordi forslaget vil anfægte boligorganisa­tionernes grundlovs­sikrede ”ejendomsret” til de enkelte ejendomme. Det virker også, som om forslaget har en vis slagside, fordi tilbudet kun skal rettes til beboer­ne i almene ejendomme og ikke i de private udlejningsejendomme, hvor der i virkeligheden er et langt større behov for at demokratisere ejendomsforholdene og give beboerne mere direkte indflydelse på driften af ejendommene.

Vi har endnu ikke drøftet udspillet i bestyrelsen, fordi det indtil videre er nogle meget overordnede tanker, regeringen har gjort sig. Hvordan vil man f.eks. sikre, at kommunernes boligsociale forpligtelser kan løses på en afbalanceret måde i forhold til det samlede bolig­marked? Vil regeringen gennemføre forslaget på en måde, så mere eller mindre tilfældige beboere får adgang til meget store kapital­gevinster, som andre borgere i samfundet direkte eller indirekte skal betale osv. Hvor store krav vil der blive stillet til beboernes egenfinansiering, og vil det f.eks. være muligt for beboere, der her og nu ikke har råd til at betale en større bolig­udgift, at vente med at tage stilling.

Foruden de økonomiske fordele, vi som beboere i en af landets mest attraktive ejendomme formentlig kan se frem til, er der andre spændende perspektiver i tankegangen. Det vil f.eks. gøre det muligt for os at opnå den frigørelse fra de stramme administrative rammer fra AKB, som blev formuleret på beboermødet i september 2001, og – formentlig også - fra vores forpligtelser til at betale til Boligselskabernes Landsbyggefond. Denne betaling udgør omtrent en femtedel af den samlede husleje og vil derfor formentlig kunne modregnes i den ekstra beta­ling, som vi må regne med at blive pålagt, hvis vi overtager lejlighederne som andels- eller ejerbolig.

Men som sagt: Bestyrelsen har ikke drøftet ideen endnu, men med denne beretning lægger vi op til, at vi kan starte diskussionen på beboermødet, hvis der bliver tid til det, og der er interesse herfor.

Nye bestyrelsesmedlemmer

Da bestyrelsens mangeårige finans-geni Denis Holmark er flyttet pr. 1. maj (fami­lien har byttet sig til en mindre lejlighed med udsigt over Sortedamssøen), og da Lars Rasmussen har tilkendegivet, at han ikke længere har tid til bestyrelses­arbejde, skal der under punktet valg under alle omstændigheder findes nye kandidater. Steen Hartvig Jacobsen og Mette Gotthardsen er villige til genvalg.

Afdelingsbestyrelsen har frem til den 7. maj 2002 haft følgende sammensætning:

Søren Holm, afdelingsformand – ikke på valg

Steen Hartvig Jacobsen – på valg, genopstiller

Mette Gotthardsen – på valg, genopstiller

Denis Holmark – på valg, genopstiller ikke pga. fraflytning

Lars Rasmussen – ikke på valg, men har tilkendegivet, at han gerne vil trække sig

Bo Amdisen – ikke på valg

Flemming Kargh – ikke på valg

I bestyrelsen vil vi gerne benytte denne lejlighed til at takke Denis for, at han i de mange år har stillet sin kolossale indsigt i finansielle anliggender så generøst til rådighed for vores beboerarbejde. Denis’ skarpsindige analyser og gode argumen­tation har i flere konkrete tilfælde betydet økonomiske gevinster for ejendommen, der tilsammen løber op i flere hundrede tusinde kr., og senest var Denis en værd­i­uld modspiller til AKB’s ledelse i spørgsmålet om kapitalforvaltning. Det er hævet over enhver tvivl, at Denis’ økonomiske indsigt har bidraget stærkt til, at der har stået så stor respekt om denne bestyrelses arbejde.

Vi vil naturligvis komme til at savne Denis’ medvirken i bestyrelsesarbejdet – også fordi Denis har sine bestemte meninger på andre områder. Men Denis har tilkende­givet, at skulle der på ny opstå en situation, hvor vi udsættes for uigennemskuelige økonomiske udspil fra AKB’s ledelse, er han jo ikke så langt væk.

Endelig vil vi i bestyrelsen gerne benytte denne skriftlige beretning til endnu en gang at udtrykke vores store tilfredshed med den indsats, som Dion og Lars yder i ejendommen. Deres fine samarbejde og forbilledlige indstilling til beboerservice er stærkt medvirkende til, at vi kan holde de samlede omkostninger så langt nede. Samtidig bidrager de med deres gode humør og indstilling til et rigtigt godt miljø i ejendommen.

Vi håber, at mange af jer møder op for at deltage i diskussioner og beslutninger på tirsdag den 7. maj kl. 19.30.

Med venlig hilsen

Afdelingsbestyrelsen